Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp

Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học và Công nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 112 
Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 
Developing house credit for people with average and low income 
Nguyễn Thị Minh Hương* 
Nguyen Thi Minh Huong* 
Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Tài chính - Kế toán, Quảng Ngãi, Việt Nam 
Faculty of Finance - Banking, University of Finance and Accountancy, Quang Ngai, Vietnam 
 (Ngày nhận bài: 04/11/2020, ngày phản biện xong: 07/12/2020, ngày chấp nhận đăng: 15/12/2020) 
Tóm tắt 
Hiện nay, quá trình đô thị hóa tại một số thành phố lớn diễn ra nhanh chóng, làn sóng nhập cư từ nông thôn kéo về các 
khu đô thị lớn ngày càng nhiều, mật độ dân số dày đặc, vấn đề nhà ở, nhất là nhà ở cho người có thu nhập trung bình và 
thấp, trở nên cấp bách. Thời gian qua, Chính phủ đã ban hành và triển khai nhiều chính sách nhằm tạo điều kiện cho 
người có thu nhập trung bình và thấp tạo lập nhà ở. Tuy nhiên, phân khúc thị trường này vẫn đang bị bỏ ngỏ do những 
chính sách vẫn chưa đủ sức hấp dẫn các doanh nghiệp, các ngân hàng thương mại. Mục tiêu của bài viết nhằm phân tích 
thực trạng tín dụng nhà ở bằng phương pháp định tính, từ đó đánh giá kết quả đạt được, nguyên nhân của những tồn tại, 
làm cơ sở khoa học để đề xuất giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. 
Từ khóa: Tín dụng nhà ở; thu nhập trung bình và thấp; ngân hàng thương mại. 
Abstract 
At present, the process of urbanization in some big cities takes place quickly, the wave of immigration from rural areas 
to large urban areas is growing, and the population density is thick, leading to the fact that housing for people with 
medium and low income becomes urgent. The government has recently enacted and implemented many policies that 
assist low and moderate income earners to afford accommodations. However, this market segment is still unsolved 
because the policies are not attractive enough for investors and commercial banks to join. The objectives of the article is 
to analyze the situation of housing credit by qualitative methods, thereby evaluating the achieved results, the causes of 
the existence as scientific basis to propose solutions to develop housing credit for people with medium and low income. 
Keywords: House credit; average and low income; commercial banks. 
1. Giới thiệu 
Nhà ở không chỉ là tài sản lớn, có giá trị của 
mỗi hộ gia đình, cá nhân mà còn là yếu tố quan 
trọng thể hiện trình độ phát triển kinh tế - xã 
hội của mỗi quốc gia. Trong đời sống xã hội, 
việc cải thiện chỗ ở là một trong những yêu cầu 
cấp bách nhằm nâng cao chất lượng đời sống. 
Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ 
bản của con người, là nhu cầu chính đáng của 
mỗi hộ gia đình và là điều kiện, yếu tố tiên 
quyết cho việc ổn định trật tự xã hội, phát triển 
kinh tế. Do vậy, việc xây dựng và hỗ trợ người 
06(43) (2020) 112-121
* Corresponding Author: Nguyen Thi Minh Huong, Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Tài chính - Kế toán, 
Quảng Ngãi, Việt Nam 
Email: nguyenthiminhhuong@tckt.edu.vn 
Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học và Công nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 113 
có thu nhập trung bình và thấp (TNTBVT) tạo 
lập nhà ở là mục tiêu hành động của mọi Chính 
phủ. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có 
TNTBVT phải là một trong các mục tiêu ưu tiên 
hàng đầu của một thể chế xã hội văn minh, một 
quốc gia muốn phát triển bền vững và đặc biệt 
lựa chọn đi theo định hướng xã hội chủ nghĩa như 
Việt Nam. Song, cũng như các nước đang phát 
triển khác, đây là một bài toán khó vẫn đang còn 
trong quá trình đi tìm hướng giải quyết. 
Bài báo này tập trung nghiên cứu thực trạng 
tín dụng nhà ở cho người có TNTBVT giai 
đoạn 2015 - 2019. Trên cơ sở kết quả đạt được 
từ nghiên cứu, bài báo có một số khuyến nghị 
đối với Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước 
(NHNN), các ngân hàng thương mại (NHTM) 
và chủ đầu tư nhằm góp phần phát triển tín 
dụng nhà ở cho người có TNTBVT. 
Khái niệm “Tín dụng nhà ở cho người có 
thu nhập trung bình và thấp” 
Theo Ngân hàng Thế giới (NHTG), người có 
TNTBVT là người có thu nhập từ 996 - 3.895 
USD/năm vào năm 2017, từ 1.026 - 3.995 
USD/năm vào năm 2018 và từ 1.036 - 4.045 
USD/năm vào năm 2019 [12]. Do phương pháp 
sử dụng giá trị tuyệt đối và điều chỉnh theo tỷ lệ 
lạm phát, các mức phân nhóm thu nhập của 
NHTG thay đổi theo thời gian. 
Về chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo, hộ có 
mức sống trung bình áp dụng cho giai đoạn 
2016 - 2020 đã được quy định rõ trong Quyết 
định số 59/2015/QĐ-TTg ngày 19/11/2015 của 
Thủ tướng Chính phủ. Chẳng hạn, hộ có mức 
sống trung bình tại khu vực nông thôn là hộ có 
thu nhập bình quân đầu người/tháng trên 
1.000.000 đồng đến 1.500.000 đồng. Hộ có 
mức sống trung bình tại khu vực thành thị là hộ 
có thu nhập bình quân đầu người/tháng trên 
1.300.000 đồng đến 1.950.000 đồng. 
Theo quan điểm của Bộ Xây dựng và các 
chuyên gia, nhà hoạch định chính sách, tiêu chí 
thu nhập thấp là căn cứ mức đóng thuế thu nhập 
cá nhân như nhiều nước áp dụng. 
Như vậy, tín dụng nhà ở cho người có 
TNTBVT có thể được hiểu là khoản vay bất 
động sản mà ngân hàng cấp cho khách hàng cá 
nhân là các đối tượng có TNTBVT nhằm mục 
đích mua nhà, sửa chữa, xây dựng nhà ở. 
Đặc điểm tín dụng nhà ở cho người có thu 
nhập trung bình và thấp 
Tín dụng nhà ở cho người có TNTBVT được 
hiểu như là khoản vay tiêu dùng cá nhân cho 
các đối tượng có TNTBVT nhằm mục đích mua 
nhà, sửa chữa, xây dựng nhà ở. Vì vậy, ngoài 
những đặc điểm riêng tín dụng nhà ở cho người 
có TNTBVT có những đặc điểm chung như 
một khoản vay tiêu dùng thông thường. Đặc 
điểm của tín dụng nhà ở cho người có 
TNTBVT thể hiện: 
- Quy mô của từng hợp đồng vay thường 
nhỏ, số lượng khách hàng là rất lớn nên chi phí 
tổ chức, quản lý cho vay cao, lợi nhuận thấp. Vì 
vậy, lãi suất cho vay mua nhà ở cho người có 
TNTBVT thường cao hơn so với lãi suất của 
các loại cho vay trong lĩnh vực thương mại, 
công nghiệp. 
- Nhu cầu vay vốn tạo lập nhà ở của người 
dân thường phụ thuộc vào chu kỳ kinh tế. Khi 
nền kinh tế mở rộng, tăng trưởng tốt và ổn 
định, mọi người cảm thấy lạc quan về tương lai 
nên sẵn sàng chi tiêu cho cuộc sống của mình, 
nên nhu cầu vay mua nhà ở tăng lên. Và ngược 
lại, khi nền kinh tế lâm vào suy thoái, tâm lý 
chung của các cá nhân là không tin tưởng về 
cuộc sống tương lai, lo sợ tình trạng thất nghiệp 
xảy ra, nên họ sẽ tiết kiệm trong việc chi tiêu 
của mình và hạn chế tối đa trong việc vay 
mượn ngân hàng. 
- Khách hàng vay mua nhà để ở thường là 
khách hàng cá nhân nên việc chứng minh tài 
chính thường rất khó. Nếu như các doanh 
nghiệp có bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả 
Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học và Công nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 114 
kinh doanh để chứng minh nguồn thu nhập và 
chi tiêu của mình thì các cá nhân vay mua nhà 
muốn chứng minh tài chính của mình thường 
phải dựa vào tiền lương và cả sự suy đoán chứ 
không có bằng chứng rõ ràng. 
- Đây là loại hình cho vay thường có rủi ro 
cao hơn cho vay kinh doanh. Nguồn trả nợ chủ 
yếu của vay mua nhà là từ lương, phụ thuộc rất 
nhiều vào cá nhân người vay, xuất phát từ rủi ro 
chủ quan từ phía người đi vay và chịu ảnh 
hưởng của các yếu tố khách quan như rủi ro mất 
việc làm, bệnh tật, tai nạn, chết, các sự cố xảy ra 
trong gia đình... Tuy vậy, vì số lượng khách 
hàng rất nhiều nên những rủi ro này được phân 
tán, không tập trung vào một đầu mối, do đó 
giảm được những tổn thất lớn cho ngân hàng. 
- Tư cách, phẩm chất của khách hàng vay 
thường rất khó xác định, chủ yếu dựa vào cách 
đánh giá, cảm nhận và kinh nghiệm của cán bộ 
ngân hàng. 
Phương pháp nghiên cứu: 
Phương pháp nghiên cứu chủ yếu được sử 
dụng là phương pháp định tính, cụ thể như sau: 
- Phương pháp thống kê: Tác giả sử dụng số 
liệu thống kê thích hợp để phục vụ cho việc 
đánh giá thực trạng tín dụng nhà ở cho người có 
TNTBVT. 
- Phương pháp phân tích tổng hợp: Trên cơ 
sở phân tích từng nội dung cụ thể, tác giả đưa 
ra những đánh giá chung về tín dụng nhà ở cho 
người có TNTBVT. 
- Phương pháp so sánh, đối chiếu: Đánh giá 
thực trạng tín dụng nhà ở trên cơ sở có sự so 
sánh, đối chiếu giữa năm này so với năm trước. 
2. Thực trạng tín dụng nhà ở cho người có 
thu nhập trung bình và thấp 
2.1. Chính sách hỗ trợ của Chính phủ và 
Ngân hàng Nhà nước 
 Chính sách hỗ trợ của Chính phủ 
Với mục tiêu xây dựng hệ thống tài chính 
nhà ở đa dạng và hiệu quả đáp ứng nguồn vốn 
dài hạn, lãi suất thấp nhằm giúp người dân tiếp 
cận với nguồn vốn, cải thiện tình trạng nhà ở, 
Chính phủ đã khuyến khích các cá nhân, gia 
đình gửi tiết kiệm tại các NHTM để mua và cải 
tạo nhà ở. Các định chế tài chính, cá nhân tham 
gia các chương trình hợp đồng tiết kiệm nhà ở 
sẽ được hưởng lãi suất tiết kiệm và hỗ trợ vốn 
mua nhà với lãi suất thấp. 
Chính phủ yêu cầu Bộ Kế hoạch và Đầu tư 
xây dựng chính sách nhằm thu hút nhà đầu tư 
trong và ngoài nước đầu tư phát triển thị trường 
tài chính nhà ở, đồng thời xây dựng các đề án 
liên quan đến tài chính nhà ở. NHNN sẽ chịu 
trách nhiệm khuyến khích các NHTM đa dạng 
hóa các sản phẩm tài chính nhà ở và đề xuất các 
chính sách ưu đãi đối với việc xây dựng nhà ở, 
đặc biệt là nhà ở cho người có TNTBVT. 
Chính phủ cũng sẽ xây dựng hệ thống thông 
tin đất đai đầy đủ, minh bạch và dễ tiếp cận đối 
với các tổ chức và cá nhân có liên quan, đồng 
thời Chính phủ yêu cầu Ủy ban Nhân dân các 
tỉnh phải hoàn thành việc cấp Giấy Chứng nhận 
quyền sử dụng đất cho các khu vực đô thị. 
Bên cạnh đó, điều 75 Nghị định số 
71/2001/NĐ-CP về Ưu đãi đầu tư xây dựng nhà 
ở để bán và cho thuê đề cập đến việc thành lập 
các Quỹ phát triển nhà ở tại các địa phương và 
hỗ trợ thực hiện thí điểm đề án phát triển nhà ở 
cho người có TNTBVT tại các đô thị và khu 
công nghiệp tập trung như TP. Hồ Chí Minh, 
Hà Nội, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai. 
Chính phủ cũng đặt ra yêu cầu các Quỹ phát 
triển nhà ở tại địa phương xây dựng hệ thống 
cho vay thế chấp nhanh gọn, dễ tiếp cận, bảo 
đảm việc kiểm soát và thu hồi nợ. Trên cả nước 
sẽ có cùng một hệ thống tiêu chí thống nhất để 
thẩm định các khoản vay nhà ở, áp dụng cho tất 
cả định chế tài chính cùng với chế tài bắt buộc 
bảo hiểm đối với tài sản thế chấp, chính sách 
bảo hiểm, bảo lãnh cho vay. 
Trong Nghị quyết số 02/NQ-CP về một số 
giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh 
Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học và Công nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 115 
doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu 
(7/1/2013) giúp tháo gỡ khó khăn, giải quyết 
hàng tồn kho đối với thị trường bất động sản, 
Chính phủ đưa ra một số biện pháp về vốn tín 
dụng, lãi suất cho vay như đẩy nhanh giải ngân 
vốn đầu tư và tiến độ thực hiện của các dự án. 
 Chính sách hỗ trợ của NHNN 
NHTM là tổ chức kinh doanh trong lĩnh vực 
tiền tệ do đó vấn đề lợi nhuận, an toàn và hiệu 
quả trong hoạt động vẫn là mục tiêu hàng đầu. 
Tuy nhiên, NHTM vẫn chịu sự quản lý của 
NHNN thông qua chính sách tiền tệ như lãi 
suất, tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tỷ giá, nguyên tắc 
cho vay, điều kiện cho vay, các tỷ số an toàn 
hoạt động, lĩnh vực hạn chế hoặc khuyến khích 
cho vay trong từng thời kỳ nhất định. Vì vậy, 
mặc dù các NHTM đánh giá tín dụng nhà ở cho 
đối tượng có TNTBVT lợi nhuận thấp, rủi ro 
cao nhưng nhờ có chính sách hỗ trợ cụ thể, đủ 
sức hấp dẫn và sự quản lý chặt chẽ từ phía 
NHNN, các NHTM vẫn đẩy mạnh phát triển tín 
dụng ở phân khúc này. 
Ngày 10/08/2016 NHNN đã ban hành văn 
bản hợp nhất số 44/VBHN-NHNN (hợp nhất 
Thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định về 
cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 
02/NQ-CP; Thông tư số 32/2014/TT-NHNN 
sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư số 
11/2013/TT-NHNN; Thông tư số 25/2016/TT-
NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông 
tư số 11/2013/TT-NHNN), cụ thể như sau: 
- Đối tượng vay vốn: bao gồm: 
+ Các đối tượng mua, thuê mua nhà ở cho 
người có TNTBVT, nhà ở thương mại có diện 
tích từ dưới 70m2 và giá bán từ dưới 15 triệu 
đồng/m2. 
+ Doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây 
dựng nhà ở cho người có TNTBVT doanh 
nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại 
chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở cho 
người có TNTBVT. 
- Nguyên tắc cho vay: NHTM thực hiện cho 
vay đối với khách hàng theo quy định của pháp 
luật hiện hành và có trách nhiệm về quyết định 
cho vay của mình. 
- Điều kiện cho vay: Ngân hàng quy định cụ 
thể đối với khách hàng cá nhân tham gia vào 
phương án tối thiểu 20% và đối với doanh 
nghiệp tối thiểu 30% tổng mức đầu tư của dự án. 
- Mức lãi suất: Lãi suất sẽ được NHNN 
công bố định kỳ hàng năm, bằng 50% lãi suất 
bình quân của các ngân hàng trên thị trường 
nhưng không vượt quá 6%/năm. 
- Đối với thời hạn cho vay: Đối với doanh 
nghiệp tối đa là 5 năm và đối với cá nhân tối đa 
là 10 năm nhưng không quá 01/06/2023. 
- Biện pháp đảm bảo tiền vay: Ngân hàng 
xem xét và quyết định cho vay có đảm bảo 
hoặc không có tài sản đảm bảo theo quy định. 
2.2. Thực trạng hoạt động tín dụng nhà ở cho 
người có thu nhập trung bình và thấp tại các 
ngân hàng thương mại 
 Thực trạng hoạt động tín dụng nhà ở 
cho người có thu nhập trung bình và thấp 
Theo báo cáo tổng hợp từ NHNN, trong thời 
gian qua, dư nợ cho vay bất động sản luôn 
chiếm tỷ trọng nhất định trong cơ cấu dư nợ 
của toàn hệ thống (từ 10 – 40%). Giá trị tuyệt 
đối dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản 
tăng nhưng tỷ lệ trên tổng dư nợ cho vay nền 
kinh tế đang giảm đi (Hình 1). 
Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học và Công nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 116 
Hình 1. Dư nợ tín dụng bất động sản toàn hệ thống giai đoạn 2010 - 2019 
(Nguồn: NHNN) 
Tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với mục đích 
kinh doanh bất động sản trong tổng dư nợ lĩnh 
vực bất động sản ngày càng giảm (31/12/2017 
là 45,63%; 31/12/2018 là 35,49% và 
31/12/2019 là 32,95%). Tuy nhiên, cho vay xây 
dựng, sửa chữa, mua nhà để ở chiếm tỷ lệ trên 
50% dư nợ cho vay bất động sản (Hình 2), 
nhưng đối tượng các NHTM nhắm tới vẫn là 
khách hàng có thu nhập cao. 
Hình 2. Cơ cấu dư nợ cho vay sửa chữa, mua nhà, xây dựng để ở trên tổng dư nợ cho vay bất động sản 
của toàn hệ thống giai đoạn 2015 - 2019 
(Nguồn: NHNN, Tổng cục thống kê)
Về tình hình thị trường nhà giá thấp, phân 
khúc này có nhu cầu lớn nhất, chiếm tới 60 - 
70% tổng nhu cầu thị trường. Trong khi đó, 
nguồn cung nhà giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng/căn) rất 
khan hiếm. Năm 2019, cung phân khúc nhà giá 
rẻ ít hơn trung và cao cấp. Phân khúc giá rẻ chỉ 
chiếm tỷ trọng dưới 20%; loại căn hộ có diện 
tích chỉ 60m2 và giá bán 700 triệu đồng chỉ 
Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học và Công nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 117 
chiếm khoảng 5%. Theo khảo sát, khoảng 80% 
số dân thành thị hiện không thể mua nhà tại 
những dự án thương mại chất lượng khá với 
mức giá thấp. Chỉ xét riêng loại nhà ở đại 
chúng tại Việt Nam cũng đã cao  ... 
vay của các NHTM cũng chỉ dừng lại ở tỷ lệ 
cho vay tối đa 70 - 75% giá trị phương án hoặc 
giá trị tài sản đảm bảo, thời gian cho vay trung 
bình từ 5 - 7 năm hoặc ngắn hơn. Lãi suất cho 
vay mua nhà thường là lãi suất trần (trung bình 
từ 11 - 13%/năm - cao so với một số nước trên 
thế giới từ 2.5% - 6.3%/năm), điều chỉnh tăng 
khi lãi suất huy động tăng. 
Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học và Công nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 118 
Tuy nhiên, phần lớn khách hàng các NHTM 
nhắm tới là khách hàng có mức thu nhập cao. 
Phân khúc tín dụng cho các đối tượng có 
TNTBVT hầu như chưa đáp ứng đủ các điều 
kiện của ngân hàng. Vì vậy, trong thời gian qua 
các NHTM chưa đẩy mạnh tăng trưởng tín 
dụng lĩnh vực này. 
 Nguyên nhân của những tồn tại và bất 
cập: 
Thứ nhất, Nhà nước chưa có văn bản cụ thể 
về tiêu chí xác định mức thu nhập trung bình và 
thấp. 
Hiện nay nhiều văn bản vẫn chưa xác định 
các tiêu chí đánh giá một cách rõ ràng đối 
tượng và mức thu nhập bao nhiêu là TNTBVT. 
Thông tư 07/2013/TT-BXD hướng dẫn xác 
định các đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà ở theo 
Nghị quyết số 02/NQ-CP vẫn chưa rõ ràng, vì 
vậy có nhiều cách hiểu khác nhau về đối tượng 
TNTBVT. 
Thứ hai, một số văn bản ban hành chưa phù 
hợp với điều kiện thực tế. 
Theo Thông tư số 11/2013/TT-NHNN và 
Thông tư số 07/2013/TT-BXD, điều kiện cho 
vay là khách hàng trước khi ký hợp đồng tín 
dụng phải có hợp đồng mua, thuê, thuê mua 
nhà ở. Nếu không được vay vốn từ ngân hàng 
thì người dân không có nguồn để thanh toán 
cho hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở thì 
dẫn đến rủi ro mất số tiền đặt cọc. 
Thứ ba, chưa có chính sách riêng hỗ trợ cho 
những đối tượng có thu nhập trung bình và 
thấp tạo lập nhà ở. 
Chính sách của Nhà nước chủ yếu tập trung 
hỗ trợ cho chủ đầu tư (bên cung). Bên cạnh đó, 
tại các NHTM dư nợ cho vay kinh doanh bất 
động sản chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu dư nợ 
bất động sản trong khi nhu cầu nhà ở của người 
có TNTBVT là cấp thiết. Bởi lẽ, Nhà nước vẫn 
chưa có những chính sách riêng hỗ trợ, khuyến 
khích cho những đối tượng này (bên cầu) vay 
vốn tạo lập nhà ở. Mặt khác, chưa có quy định 
mọi giao dịch phải thanh toán qua ngân hàng để 
quản lý về thuế, giao dịch và hạn chế rủi ro cho 
người dân, người có TNTBVT khi thực hiện 
các giao dịch về nhà ở. 
Thứ tư, sự thiếu hụt về nguồn vốn dài hạn 
với lãi suất thấp. 
Nguồn vốn của các NHTM chủ yếu là ngắn 
hạn, chi phí sử dụng vốn cao, lãi suất cho vay 
mua nhà khá cao, trung bình trên 8%-13%/ 
năm, trong khi đó, tín dụng cho thị trường nhà 
ở phải trung và dài hạn, lãi suất vay phù hợp. 
Với giá bán một căn hộ diện tích 50m2
là 500-
700 triệu đồng là quá cao so với thu nhập của 
người dân. Cho dù được vay ưu đãi lãi suất 
6%/năm, vay 500 triệu đồng với thời hạn 10 
năm, tổng số tiền phải trả mỗi tháng hơn 6 triệu 
đồng, đây cũng là con số vượt quá khả năng 
của người có TNTBVT như hiện nay. 
Thứ năm, công tác thẩm định khách hàng 
của NHTM. 
Hiện nay, các ngân hàng thẩm định hồ sơ vay 
vốn của các nhóm đối tượng có TNTBVT vay 
tạo lập nhà ở vẫn theo những chính sách điều 
kiện riêng của từng ngân hàng, chưa có sự thống 
nhất về cách thẩm định dễ dẫn đến sai lầm khi ra 
quyết định tín dụng. Hai quyết định sai lầm cơ 
bản: Một là từ chối đối với những khách hàng 
chưa đủ điều kiện vay ở ngân hàng này nhưng 
lại đủ điều kiện vay ở ngân hàng khác; hai là 
đồng ý cho vay đối với những khách hàng chưa 
tốt dễ dẫn đến nợ quá hạn, nợ xấu. 
Thứ sáu, thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo 
và xử lý tài sản đảm bảo rườm rà và phức tạp, 
khó áp dụng. 
Quyền sở hữu bất động sản và những thủ tục 
đăng ký thế chấp còn rất nhiêu khê, luật về tịch 
thu, phát mãi, kê biên tài sản thế chấp cũng rất 
rườm rà hoặc không thi hành được. Theo quy 
định tại điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP 
ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở 
Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học và Công nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 119 
xã hội, người mua, thuê mua nhà ở xã hội 
không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế 
chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua 
chính căn hộ đó) và không được chuyển 
nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời 
gian tối thiểu 5 năm. Vì vậy, các phòng công 
chứng không chịu công chứng đăng ký giao 
dịch đảm bảo vì tài sản này không được chuyển 
nhượng trong 5 năm. Mặt khác, trong quy định 
này, nhà ở cho người có TNTBVT nếu bán thì 
chỉ được bán lại cho Nhà nước hoặc bán lại cho 
chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội hoặc 
bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà 
ở xã hội. Như vậy, việc xử lý tài sản đảm bảo 
bắt buộc phải thông qua chủ đầu tư dự án, 
nhưng một số chủ đầu tư thiếu sự phối hợp với 
ngân hàng trong việc ký hợp đồng ba bên ngân 
hàng - chủ đầu tư - khách hàng. 
Thứ bảy, nguồn cung nhà ở cho người có thu 
nhập trung bình và thấp khan hiếm. 
Một số dự án chậm triển khai và xây dựng, 
thủ tục xét duyệt của các cấp ngành để tiến 
hành khởi công xây dựng dự án nhà ở còn 
chậm, ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở và việc 
tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ. Bên cạnh đó, từ khi 
bắt đầu một dự án, hoàn thành thủ tục phải mất 
một thời gian khá dài, có khi đến vài năm, bỏ ra 
rất nhiều chi phí nhưng lợi nhuận thu về thấp 
nên không thu hút nhiều chủ đầu tư tham gia. 
3. Một vài khuyến nghị 
3.1. Về phía Chính phủ, NHNN 
Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế, chính sách liên 
quan đến nhà ở nhằm tạo sự đồng bộ và đơn 
giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian 
thực hiện các dự án phát triển nhà ở giữa pháp 
luật về nhà ở với các văn bản pháp luật khác 
đặc biệt là pháp luật về đất đai và đầu tư. 
- Hoàn thiện về pháp lý: 
+ Chính phủ tăng cường quản lý, hoàn thiện 
chính sách về thuế nhà đất, thuế thu nhập cá 
nhân như cho phép được chậm nộp, hoặc được 
miễn giảm tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở 
giá thấp, đánh thuế lũy tiến đối với các trường 
hợp sở hữu nhiều bất động sản hoặc bất động 
sản có quy mô lớn; áp dụng mức thuế thu nhập 
cá nhân cao hơn đối với cá nhân mua bán nhà ở 
trong thời gian ngắn (1 - 2 năm) nhằm khuyến 
khích sử dụng bất động sản có hiệu quả và hạn 
chế đầu cơ. 
+ Xây dựng các chỉ tiêu về hệ số sử dụng 
đất, mật độ xây dựng, tăng số tầng, giảm các 
quy định về diện tích tối thiểu đối với các dự 
án nhà ở cho người có TNTBVT. 
- Cải cách thủ tục hành chính: 
+ Cải cách thủ tục hành chính liên quan đến 
lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, 
quy hoạch dự án phát triển khu đô thị mới, dự 
án phát triển nhà ở một cách đồng bộ, đơn giản. 
+ Đơn giản hóa trình tự, thủ tục giao đất, 
cho thuê đất để lập dự án đầu tư xây dựng nhà 
ở, khuyến khích các chủ đầu tư, cá nhân áp 
dụng hình thức cho thuê đất để đầu tư xây dựng 
nhà ở, đặc biệt là xây dựng nhà ở để cho thuê, 
chung cư mini. 
Thứ hai, giải pháp về quy hoạch: 
- Chính quyền địa phương kết hợp chặt chẽ 
với các bộ, ngành thực hiện các chương trình 
phát triển nhà ở của quốc gia và đẩy nhanh tiến 
độ quy hoạch tổng thể không gian đô thị mới, 
xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng kết nối các 
khu vực ven đô với khu vực đô thị, tạo điều 
kiện giao thông thuận lợi cho người dân, để 
giãn mật độ dân cư tại các đô thị trung tâm. 
- Định kỳ 5 năm, 10 năm, chính quyền địa 
phương dự báo nhu cầu, lập kế hoạch, các chỉ 
tiêu về phát triển nhà ở cho người có TNTBVT 
của địa phương, quy định cụ thể trách nhiệm 
của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan 
để bảo đảm các kế hoạch phát triển nhà ở được 
thực hiện đạt mục tiêu đề ra. 
Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học và Công nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 120 
Thứ ba, nâng cao hiệu quả hệ thống phát 
triển và quản lý nhà ở của Nhà nước: 
- Nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc 
làm trọng tài giám sát, thúc đẩy, hỗ trợ chủ đầu 
tư trên cơ sở các chế tài trong việc bồi thường, 
giải phóng mặt bằng như quy định cụ thể việc 
đấu giá quyền sử dụng đất, ban hành một bảng 
giá đất áp dụng thống nhất cho từng địa 
phương, việc định giá đất sẽ do các tổ chức có 
chức năng về định giá bất động sản. 
- Nâng cấp hệ thống cơ quan quản lý nhà ở 
các cấp từ trung ương đến địa phương, tăng 
cường công tác chỉ đạo điều hành, kiểm tra, 
giám sát việc thực thi pháp luật, kiên quyết xóa 
bỏ cơ chế xin - cho trong quá trình tạo lập, phát 
triển và giao dịch nhà ở trong hệ thống cơ quan 
quản lý các cấp, đảm bảo cho thị trường nhà ở 
hoạt động lành mạnh, công khai, minh bạch. 
- Hoàn thiện hệ thống thông tin điện tử về 
quản lý đất đai và nhà ở, phát triển mô hình 
dịch vụ hành chính công trong lĩnh vực nhà ở, 
đặc biệt nhà ở cho người có TNTBVT. 
- Nghiên cứu ban hành quy định về ưu đãi 
cũng như các chế tài cụ thể để bảo vệ quyền lợi 
của các nhà đầu tư và người mua, quy định rõ 
nghĩa vụ của các bên có liên quan nhằm khuyến 
khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư 
xây dựng nhà ở cho người có TNTBVT. 
3.2. Về phía các ngân hàng thương mại 
Thứ nhất, tăng cường huy động nguồn vốn 
dài hạn: 
- Đa dạng hóa sản phẩm tiền gửi, linh hoạt 
trong kỳ hạn, phương thức tính lãi, thiết kế sản 
phẩm tiền gửi đa dạng theo nhu cầu của khách 
hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ tiền gửi. 
- Các NHTM chủ động xây dựng các 
chương trình huy động vốn dài hạn, đặc biệt là 
huy động vốn từ chính các đối tượng có nhu 
cầu vay vốn mua nhà ở cho người có TNTBVT 
như triển khai các chương trình tiền gửi tiết 
kiệm mua nhà, chương trình tín dụng nhà ở 
- Các NHTM cần nghiên cứu và ứng dụng 
việc phát hành các công cụ tài chính cổ phiếu, 
trái phiếu, tín phiếu, chứng khoán hóa, phát 
triển thị trường thứ cấp, cầm cố để huy động 
nguồn vốn dài hạn phù hợp với mục tiêu 
khuyến khích của Chính phủ. 
Thứ hai, hoàn thiện mô hình quản lý rủi ro 
tín dụng, trong đó có quản lý rủi ro của tài 
sản đảm bảo: 
Quản lý rủi ro của tài sản đảm bảo là yêu 
cầu khách quan trong công tác quản trị của 
NHTM, nó là một mắt xích quan trọng trong 
quy trình cho vay thu hồi nợ, xử lý các khoản 
nợ có vấn đề. Vì vậy, các NHTM cần hoàn 
chỉnh các quy định, quy chế về điều kiện nhận, 
định giá và quản lý tài sản đảm bảo một cách 
đơn giản, tránh các thủ tục rườm rà, phức tạp 
gây khó khăn cho khách hàng nhằm tiết kiệm 
thời gian và chi phí cho cả hai bên. 
Quản lý rủi ro của tài sản đảm bảo là một 
phần không thể thiếu trong quản lý rủi ro tín 
dụng, các rủi ro liên quan đến tài sản đảm bảo 
cần được nhận diện, đo lường, giám sát và quản 
lý một cách chặt chẽ để bảo vệ quyền và lợi ích 
hợp pháp của NHTM. Cụ thể: Từng bước nâng 
cao chất lượng công tác định giá tài sản đảm 
bảo; thực hiện chấm điểm tài sản đảm bảo để 
làm căn cứ nhận hay từ chối tài sản và quyết 
định tỷ lệ cấp tín dụng phù hợp trên giá trị tài 
sản đảm bảo của khách hàng; quy trình cho vay 
của NHTM xác định rõ trách nhiệm của cán bộ 
tín dụng phải yêu cầu cung cấp thông tin về tài 
sản đảm bảo khi thẩm định, xem xét việc cấp 
tín dụng và trong hồ sơ vay vốn phải có văn 
bản cung cấp thông tin có xác nhận của cơ quan 
đăng ký giao dịch bảo đảm. 
Thứ ba, đổi mới cơ sở vật chất, thiết bị 
công nghệ theo hướng hiện đại hóa: 
Trong xu thế đổi mới hệ thống ngân hàng ở 
nước ta hiện nay, hiện đại hóa công nghệ ngân 
hàng là một yêu cầu lớn và cần thiết đối với bất 
Nguyễn Thị Minh Hương / Tạp chí Khoa học và Công nghệ Đại học Duy Tân 06(43) (2020) 112-121 121 
kỳ một NHTM nào muốn tồn tại và phát triển 
lâu dài. Việc đổi mới cơ sở vật chất, công nghệ 
tất yếu nhằm tăng năng suất lao động, rút ngắn 
thời gian thực hiện các quy trình nghiệp vụ, từ 
đó hình thành và phát triển thêm sản phẩm, dịch 
vụ đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng. 
3.3. Về phía chủ đầu tư 
Nhu cầu trong phân khúc thị trường này rất 
lớn. Đây là nhu cầu thực, không phải nhu cầu 
ảo như phân khúc thị trường nhà ở cao cấp. Vì 
vậy, chủ đầu tư cần phải có những biện pháp cụ 
thể nhằm phát triển phân khúc thị trường này, 
cụ thể: 
- Tập trung mọi nguồn lực tài chính, nhân 
lực, trí lực triển khai, thực hiện các dự án nhà 
ở cho người có TNTBVT, đặc biệt là các doanh 
nghiệp đã được các cơ quan chức năng của nhà 
nước hỗ trợ thực hiện các dự án này. 
- Tích cực ứng dụng các công nghệ, sử dụng 
các vật liệu xây dựng công nghệ mới để giảm 
bớt giá thành sản phẩm và đẩy nhanh tiến độ thi 
công, nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường. 
- Áp dụng các phương thức thanh toán linh 
hoạt cho khách hàng, trong đó chú ý phương 
thức trả chậm theo nhiều đợt và kéo dài thời 
gian thanh toán cho khách hàng. 
- Chủ động hợp tác với các cơ quan nhà 
nước, các công ty, tập đoàn kinh tế lớn cùng 
xây dựng, phát triển nhà ở cho công nhân, nhân 
viên của doanh nghiệp mình. 
Tài liệu tham khảo 
[1] Beltas, A (2008), Housing and housing finance in 
Algeria: Opportunities and Challenges, Journal of 
Housing Finance International. 
[2] Bestani, R. and Klein, J (2004), Housing finance in 
Aisa, Asia Development Bank working paper. 
[3] Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 07/2013/TT-BXD 
ngày 15/5/2013của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc 
xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở 
theo Nghị quyết số 02/NĐ-CP ngày 07/01/2013 của 
Chính phủ 
[4] Chính phủ (2001), Nghị định số 71/2001/NĐ-CP 
ngày 15/10/2001 của Chính phủ về ưu đãi đầu tư 
xây dựng nhà ở để bán và cho thuê 
[5] Chính phủ (2013), Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 
7/1/2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ 
khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, 
giải quyết nợ xấu 
[6] Chính phủ (2014), Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 
21/8/2014 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung 
Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 
[7] Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ-CP 
ngày 10/09/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi 
hành một số điều của Luật kinh doanh Bất động sản 
[8] Chính phủ (2015), Nghị định số 100/2015/NĐ-CP 
ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và 
quản lý nhà ở xã hội 
[9] Chính phủ (2015), Quyết định số 59/2015/QĐ-TTg 
ngày 19/11/2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc 
ban hành chuẩn nghèo tiếp cận đa chiều áp dụng cho 
giai đoạn 2016 – 2020 
[10] Ngân hàng Nhà nước (2013), Thông tư số 
11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 của NHNN 
Việt Nam về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Quyết định 
số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ 
[11] Ngân hàng Nhà nước (2016), Văn bản hợp nhất số 
44/VBHN-NHNN ngày 10/08/2016 của NHNN Việt 
Nam hợp nhất Thông tư số 11/2013/TT-NHNN 
ngày 15/05/2013 của NHNN Việt Nam về cho vay 
hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NĐ-CP ngày 
07/01/2013 của Chính phủ; Thông tư số 
32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014 sửa đổi, bổ 
sung một số điều tại Thông tư số 11/2013/TT-
NHNN ngày 15/05/2013; Thông tư số 25/2016/TT-
NHNN ngày 29/07/2016 sửa đổi, bổ sung một số 
điều tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 
15/05/2013 
[12] Ngân hàng Thế giới, https://datahelpdesk.worldbank.org/ 
knowledgebase/articles/378833-how-are-the-
income-group-thresholds-determined 
[13] Tổng cục Thống kê (2015, 2016, 2017, 2018, 2019), 
Niên giám thống kê năm 2015, 2016, 2017, 2018, 
2019, NXB Thống kê.