Bài giảng Thẩm định tài sản đảm bảo - Phùng Hữu Hạnh

THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO 
ThS. Phùng Hữu Hạnh 
Khái niệm 
Tài sản đảm bảo là tài sản dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tại ngân hàng. 
ThS.Phùng Hữu Hạnh 
2 
Các loại tài sản bảo đảm 
Bất động sản 
Máy móc, thiết bị 
Phương tiện vận tải 
Hàng hóa 
Sổ tiết kiệm VND, ngoại tệ 
Vàng 
Chứng khoán 
. 
ThS.Phùng Hữu Hạnh 
3 
Các nội dung thẩm định TSĐB 
Tính pháp lý 
Giá trị 
Khả năng quản lý, kiểm soát TSĐB 
Khả năng phát mãi 
ThS.Phùng Hữu Hạnh 
4 
Thẩm định bất động sảnTính pháp lý 
Quyền sở hữu, sử dụng 
Quy hoạch 
Có đang thế chấp ? 
Tranh chấp 
ThS.Phùng Hữu Hạnh 
5 
Định giá bất động sản 
ThS.Phùng Hữu Hạnh 
6 
Phương pháp so sánh 
Phương pháp chi phí 
Phương pháp thu nhập 
Phương pháp thặng dư 
Phương pháp so sánh 
Phân tích giá giao dịch của các bất động sản tương tự để ước tính giá của bất động sản cần định giá. 
Yêu cầu: 
Số lượng giao dịch : càng nhiều càng tốt 
Thời điểm giao dịch: càng mới càng tốt 
Phương pháp này dễ áp dụng đối với các bất động sản có giao dịch phổ biến trên thị trường 
ThS.Phùng Hữu Hạnh 
7 
Phương pháp chi phí 
Ước tính chi phí cần để tạo ra một bất động sản tương tự với BĐS cần định giá (đất + chi phí xây dựng, lắp đặt) 
Áp dụng đối với các BĐS đặc biệt, ít hoặc không có giao dịch trên thị trường 
VD: cảng, trường học, siêu thị 
ThS.Phùng Hữu Hạnh 
8 
Phương pháp thu nhập 
Giá trị bất động sản bằng giá trị hiện tại của các khoản thu nhập mà bất động sản mang lại trong tương lai 
Áp dụng đối với các bất động sản có mang lại dòng tiền hàng năm 
ThS.Phùng Hữu Hạnh 
9 
Phương pháp thặng dư 
Giá BĐS bằng giá trị BĐS sau khi phát triển trừ đi chi phí để tạo sự phát triển đó. 
Áp dụng đối với các BĐS chưa phát triển nhưng có khả năng cải tạo, phát triển thêm để tạo ra giá trị mới lớn hơn 
ThS.Phùng Hữu Hạnh 
10 
Định giá TSĐB là động sản 
Máy móc, thiết bị 
Phương tiện vận tải: xe, tàu thuyền 
Hàng hóa 
TS có tính thanh khoản cao: sổ tiết kiệm, ngoại tệ, vàng, chứng khoán 
ThS.Phùng Hữu Hạnh 
11 
Định giá động sản 
Đối với TS có tính thanh khoản cao: định giá theo giá trị thị trường 
Đối với các loại động sản khác : định giá theo hóa đơn bán hàng của nhà cung cấp (thường NH chỉ chấp nhận máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải mới hoàn toàn, không nhận đã qua sử dụng) 
ThS.Phùng Hữu Hạnh 
12 
Thẩm định khả năng quản lý, kiểm soát TSĐB 
Đối với giấy tờ pháp lý của BĐS và tài sản có tính thanh khoản cao: được cất giữ trong kho quỹ của ngân hàng 
Đối với các loại động sản khác: xem xét liệu ngân hàng có kiểm soát, giám sát được tài sản không ? (xe, tàu) 
Đối với hàng hóa: xem xét kho cất giữ tài sản thuê kho ngoài để cất hàng, không sử dụng kho của khách hàng 
ThS.Phùng Hữu Hạnh 
13 
Thẩm định khả năng chuyển nhượng của TSĐB 
Có nhiều người sẵn sàng mua lại TSĐB không ? 
TSĐB là loại phổ thông hay đặc thù, chuyên dùng ? 
Giá trị của TS có quá lớn hay không ? 
TSĐB nằm ở khu vực địa lý nào ? 
ThS.Phùng Hữu Hạnh 
14