Bài giảng Kế toán tài chính 2 - Chương 2: Bất động sản đầu tư

Trường Đại học Mở TPHCM – Khoa Kế toán Kiểm toán
Mục tiêu
Sau khi học xong chương này sinh viên có
thể:
• Giải thích bản chất của bất động sản đầu tư
và phân biệt với các tài sản khác như bất
động sản hàng hóa và bất động sản chủ sở
hữu sử dụng
• Giải thích được nguyên tắc ghi nhận và
đánh giá bất động sản đầu tư
• Xử lý nghiệp vụ kế toán bất động sản đầu tư
trên hệ thống tài khoản kế toán.
2
Nội dung
• Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản
• Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán
3
• Khái niệm và phân loại
• Điều kiện ghi nhận, xác định giá trị
ban đầu
• Chi phí phát sinh sau khi ghi nhận
ban đầu
• Khấu hao
• Vấn đề thay đổi mục đích sử dụng.
• Bán, thanh lý bất động sản đầu tư
4
Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản
5B
ấ
t 
đ
ộ
n
g
 s
ả
n
 đ
ầ
u
 t
ư
: • Quyền sử dụng 
đất, nhà, hoặc 
một phần của nhà 
hoặc cả nhà và 
đất, cơ sở hạ 
tầng
• do người chủ
sở hữu hoặc 
người đi thuê tài 
sản theo hợp 
đồng thuê tài 
chính nắm giữ
M
ụ
c
 đ
íc
h • Thu lợi từ 
việc cho thuê 
hoặc chờ 
tăng giá
K
h
ô
n
g
 p
h
ả
i 
đ
ể
: • Sử dụng trong 
sản xuất, cung 
cấp hàng hóa, 
dịch vụ
• Sử dụng cho 
các mục đích 
quản lý; 
• Bán trong kỳ 
hoạt động kinh 
doanh thông 
thường.
Khái niệm và phân loại
Bất động sản
Sử dụng cho sản 
xuất kinh doanh
TSCĐ chủ sở 
hữu sử dụng
Bán trong kỳ kinh 
doanh 
Hàng hóa BĐS
Thành phẩm BĐS
Cho thuê hoạt động 
hoặc chờ tăng giá
Bất động sản 
đầu tư
6
Khái niệm và phân loại (tiếp)
 Phải tách biệt khi ghi nhận: 
– Sử dụng cho SXKD: TSCĐ hữu hình và 
vô hình
– Chờ tăng giá hoặc cho thuê: BĐS đầu 
tư
– Bán trong kỳ kinh doanh: Hàng hóa
BĐS
7
Bất động sản được giữ với nhiều mục đích khác nhau
Ví dụ 1
Công ty Minh Thành xây dựng một dãy nhà liên
kế gồm 10 căn, trong đó một căn nhà được sử
dụng để làm phòng trưng bày sản phẩm của công
ty và các căn còn lại được cho các doanh nghiệp
khác thuê để làm văn phòng. Giá trị xây dựng 800
triệu đồng/căn.
Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì?
8
Bất động sản không bán được riêng rẽ
• Trường hợp bất động sản không bán được
riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh
hoặc cho quản lý là không đáng kể (dưới
20% diện tích) thì hạch toán là BĐS đầu
tư.
9
Ví dụ 2
• Công ty Vĩnh Lợi đang sở hữu một cao ốc căn
phòng 10 tầng làm văn phòng cho thuê (mỗi tầng
diện tích trung bình 500 m2). Giá trị đã quyết toán
toàn cao ốc là 10 tỷ. Công ty sử dụng một phòng
nhỏ (diện tích 30 m2) ở tầng trệt để làm văn phòng
làm việc và tiếp tân, phần còn lại công ty cho thuê.
Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì?
10
Điều kiện ghi nhận
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản
phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
– Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương
lai; và
– Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được
xác định một cách đáng tin cậy.
11
Xác định giá trị của BĐS đầu tư
• Mua BĐS
• Xây dựng BĐS
12
Mua bất động sản
• Nguyên giá BĐS = Giá mua + Chi phí liên quan
trực tiếp khác
– Giá mua: Giá mua trả ngay
– Chi phí liên quan trực tiếp khác
• Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan
• Thuế trước bạ
• Chi phí giao dịch liên quan khác
13
• Doanh nghiệp Hoàng Bích mua một lô đất với giá
900 triệu đồng, thuế trước bạ là 18 triệu đồng,
thuế chuyển quyền sử dụng đất là 45 triệu đồng.
Ngoài ra doanh nghiệp còn chi thêm 15 triệu đồng
để làm giấy chủ quyền. Do lô đất này nằm trong
khu quy hoạch trọng điểm của thành phố nên đơn
vị dự tính nắm giữ chờ tăng giá để bán kiếm lời.
Yêu cầu: Cho biết lô đất trên có phải là bất động
sản đầu tư hay không? Nếu đúng hãy xác định
nguyên giá của bất động sản đầu tư.
14
Ví dụ 3
Xây dựng bất động sản
• Nguyên giá = Giá thành thực tế + Chi phí liên
quan trực tiếp tính đến ngày hoàn thành công việc
xây dựng
15
Ví dụ 4
Công ty CP Tập đoàn ABC thực hiện xây dựng một toà
nhà 22 tầng: Tầng 1 là tầng thương mại, tầng 2 đến tầng
22 là căn hộ cho thuê. Công việc xây dựng phát sinh như
sau:
• Chi phí quyền sử dụng đất: Công ty nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu
dài, giá chuyển nhượng là 150 tỷ, thanh toán bằng
chuyển khoản. Thuế trước bạ phải nộp đối với quyền
sử dụng đất là 0,5%, nộp bằng tiền mặt.
• Chi phí thuê thiết kế phải trả cho Cty TNHH Trung
Dũng, tổng số tiền 220 trđ, trong đó có thuế GTGT 20
trđ. DN thanh thanh toán cho công ty Trung Dũng 50%
bằng chuyển khoản.
16
Ví dụ 4 (tiếp)
• Chi phí thuê quản lý dự án phải trả cho Coteba Việt Nam
toàn bộ dự án là 3.300 trđ, trong đó có thuế GTGT 10%. Do
quản lý dự án không tốt nên công ty Coteba bị phạt 200 trđ,
trừ vào số tiền phải trả. Chi phí thuê quản lý dự án được
thanh toán thành 20 lần. ABC đã thanh toán cho Coteba 16
lần bằng chuyển khoản.
• Chi phí thuê xây dựng: Phát sinh liên quan đến nhiều công
ty theo từng hạng mục công trình, tổng chi phí được duyệt
theo quyết toán là 166.000 trđ, trong đó có thuế GTGT
10%. ABC đã thanh toán cho các nhà thầu được 80% bằng
chuyển khoản.
• Công trình hoàn thành sau 17 tháng.
Yêu cầu: BĐS trên được trình bày trên BCTC như thế nào và
giá trị là bao nhiêu?
17
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
• VAS 05, đoạn 20: “Chi phí liên quan đến bất động sản
đầu tư phát sinh sau khi nhận ban đầu phải được ghi nhận
là chi phí sản xuất kinh doanh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí
này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư
tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt
động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá
bất động sản đầu tư”
– Nâng cấp, cải tạo: Vốn hóa
– Bảo dưỡng, khôi phục mức hoạt động ban đầu: chi phí
SXKD
18
Ví dụ 5
Do một bất động sản đang cho thuê bị xuống cấp,
doanh nghiệp Trân Châu quyết định sửa chữa để
đảm bảo hoạt động bình thường. Tổng chi phí sửa
chữa phải thanh toán cho nhà thầu là 200 triệu đồng.
Yêu cầu: Cho biết khoản chi trên có được ghi tăng
nguyên giá hay không?
19
Ví dụ 6
Công ty Hoàn Cầu có một tòa nhà đang cho khách hàng
thuê làm văn phòng. Vào năm 20X0, công ty đã nâng cấp
tòa nhà theo phương thức giao thầu toàn bộ, bao gồm làm
thêm tầng hầm gửi xe, thiết kế lại các văn phòng cho thuê
theo hướng không gian mở để tạo thêm diện tích. Tổng chi
phí sửa chữa nâng cấp phải thanh toán cho nhà thầu là 1 tỷ
đồng. Sau khi sửa chữa, giá cho thuê văn phòng đã tăng
lên.
Yêu cầu : Hãy cho biết khoản chi trên có làm tăng nguyên
giá bất động sản đầu tư hay không?
20
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
BĐS xây dựng BĐS hoàn thành
BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu
BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS 
21
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
22
BĐS ĐẦU TƯ BĐS XÂY DỰNG
Kết thúc xây dựng, đưa vào đầu tư
Ví dụ 7
• Tháng 5/20X7 công ty bỏ tiền mua lại một tòa nhà đã xuống
cấp và tiền hành xây dựng mới một cao ốc để cho thuê văn
phòng .
• Tháng 04/20X8, công việc sửa chữa đã hoàn thành và công
ty ký một số hợp đồng cho các DN khác thuê làm văn
phòng làm việc.
Yêu cầu: Công ty sẽ trình bày BĐS trên như thế nào ở tháng
5/20x7 và ở tháng 4/20x8?
23
5/x7 4/x8
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
24
BĐS ĐẦU TƯ 
BĐS CSH SỬ DỤNG
CSH bắt đầu sử dụng
CSH kết thúc sử dụng tài sản
Ví dụ 8
• Ngày 10/03/20X7, đơn vị bắt đầu đưa vào sử dụng một
tòa nhà mới xây để cho doanh nghiệp khác thuê hoạt
động.
• Ngày 01/01/20X8, đơn vị lấy lại để làm nơi trưng bày sản
phẩm.
Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên như
thế nào tại ngày 01/01/20x8?
25
x/x/x 10/3/x7 1/1/x8
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
26
BĐS ĐẦU TƯ 
HÀNG HÓA BĐS
CSH bắt đầu triển khai mục đích bán
CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động
Một nhà xưởng đang cho thuê hoạt động từ tháng
5/20X6.
Ngày 01/11/20x7 doanh nghiệp không tiếp tục cho thuê
hoạt động, tiến hành sửa chữa và bán nhà vào tháng
12/20x7.
Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên
như thế nào tại ngày 01/11/20x7?
27
5/20x6 1/11/x7 12/x7
Ví dụ 9
Ví dụ 10
• Doanh nghiệp A xây dựng một chung cư cao cấp để bán cho
các khách hàng. Tháng 5/20X7 công trình hoàn thành.
• Ngày 01/3/20X8, công ty A đã ký hợp đồng cho công ty B
thuê toàn bộ chung cư này trong 3 năm.
Yêu cầu: BĐS trên được ghi nhận như thế nào tại ngày
01/03/20x8?
28
x/x/x 5/x7 1/3/x8
Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán
 TK 217
 TK 2147
 TK 1557
 TK 1567
 TK 5117
 TK 632
29
Tài khoản sử dụng
Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư
30
Bên Nợ Bên Có
Nguyên giá BĐS đầu tư
giảm trong kỳ
Nguyên giá BĐS đầu tư
tăng trong kỳ
Dư Nợ
Nguyên giá BĐS đầu tư
còn lại cuối kỳ. 
Tài khoản 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư
31
Bên Nợ Bên Có
Hao mòn bất động sản đầu
tư tăng lên trong kỳ
Hao mòn bất động sản
đầu tư giảm đi trong kỳ
Dư Có
Giá trị hao mòn BĐS đầu tư
luỹ kế đến cuối kỳ.
Tài khoản 1567 – Hàng hoá BĐS
32
Bên Nợ Bên Có
Trị giá thực tế hàng hoá bất động
sản bán trong kỳ, hoặc chuyển
thành bất động sản đầu tư;
•Trị giá thực tế hàng hoá bất động 
sản mua về để bán; 
•Giá trị còn lại của bất động sản 
đầu tư chuyển thành hàng tồn 
kho;
•Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng 
cấp triển khai cho mục đích bán 
ghi tăng giá gốc hàng hoá bất 
động sản chờ bán
Dư Nợ
Trị giá thực tế hàng hoá bất 
động sản còn lại cuối kỳ.
Tài khoản 1557 – Thành phẩm bất động sản
33
Bên Nợ Bên Có
Trị giá thực tế thành phẩm bất
động sản bán trong kỳ, hoặc
chuyển thành bất động sản đầu
tư;
Trị giá thực tế của bất động
sản đã xây dựng hoàn thành
chờ bán.
Dư Nợ
Trị giá thực tế thành phẩm
bất động sản còn lại cuối
kỳ.
Tài khoản 5117 – DT kinh doanh BĐS ĐT 
34
Bên Nợ Bên Có
Doanh thu kinh doanh bất
động sản phát sinh trong kỳ.
•Kết chuyển doanh thu
thuần để xác định kết quả
kinh doanh trong kỳ
TK này không có số dư
Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán
35
Bên Nợ Bên Có
Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh
doanh BĐS đầu tư phát sinh trong
kỳ để xác định kết quả hoạt động
kinh doanh.
Số khấu hao BĐS đầu tư trích
trong kỳ;
Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải
tạo BĐS đầu tư không đủ điều
kiện tính vào nguyên giá BĐS
đầu tư;
Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ
cho thuê hoạt động BĐS đầu tư
trong kỳ;
Giá trị còn lại của BĐS đầu tư
bán, thanh lý trong kỳ;
Chi phí của nghiệp vụ bán,
thanh lý BĐS đầu tư phát sinh
trong kỳ.
TK này không có số dư
Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu
◘ Mua BĐS đầu tư
◘ Xây dựng BĐS đầu tư
◘ Chi phí phát sinh sau ghi nhận
ban đầu Bán BĐS đầu tư
◘ Khấu hao BĐS đầu tư
◘ Cho thuê hoạt động BĐS
◘ Bán bất động sản đầu tư
◘ Cải tạo BĐS đầu tư để bán
◘ Chuyển đổi mục đích nắm giữ
36
Mua bất động sản đầu tư
37
TK 217
TK 11*, 331, 
TK 133
TK 333
Bài tập thực hành số 1
• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
trên đất, giá mua là 1.400 triệu đồng thanh toán
bằng chuyển khoản. Chi phí môi giới thanh toán
bằng tiền mặt là 7 triệu đồng. Giá trị nhà trên đất
được xác định là 200 triệu đồng. Doanh nghiệp
mua chờ tăng giá để bán lại.
38
Mua trả chậm
39
TK 217
TK 11*, 331, 333
TK 133
TK 635TK 242
Bài tập thực hành số 2
• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất,
giá mua trả ngay là 5.000 triệu đồng. Tại thời điểm mua phải
thanh toán ngay 1.500 triệu đồng, số còn lại trả dần trong 10
năm, mỗi năm 350 triệu đồng. DN chuyển khoản 1.500 triệu
đồng trả cho người bán. Tổng số lãi trả chậm trong 10 năm
là 2.310 triệu đồng (lãi suất cố định là 12%/năm tính trên số
dư nợ gốc giảm dần).
• Thuế trước bạ phải nộp là 25 triệu đồng, đã nộp bằng tiền
mặt.
• Chi phí môi giới thanh toán bằng tiền mặt là 2,2 triệu đồng,
trong đó có thuế GTGT 0,2 triệu đồng.
• Doanh nghiệp đang giữ tài sản để chờ tăng giá.
40
BĐS đầu tư qua xây dựng
41
TK 241
TK 11*, 331 
TK 133
TK 217
Bài thực hành số 3
• Chuyển quyền sử dụng đất, giá mua là 300 triệu đồng trả 
ngay bằng tiền mặt. Doanh nghiệp tiến hành phân lô, xây 
dựng nhà để cho thuê theo một số hợp đồng thuê hoạt động. 
Chi phí phát sinh khi xây dựng như sau: 
– Vật liệu mua ngoài thanh toán bằng TGNH: 200 triệu đồng
– Công cụ dụng cụ xuất kho loại phân bổ 1 lần: 30 triệu 
đồng
– Tiền lương phải trả công nhân viên: 120 triệu đồng
– Chi phí dịch vụ mua ngoài phải trả 5,2 triệu đồng
– Chi phí khác thanh toán bằng tiền mặt: 7 triệu đồng
• 10 tháng sau công trình hoàn thành và sẵn sàng để bán 
hoặc cho thuê hoạt động. 
42
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
• Tăng lợi ích kinh tế: 
43
TK 241
TK 11*, 331 
TK 133
TK 217
Ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
• Không tăng lợi ích kinh tế: 
44
TK 632
TK 11*, 331 
TK 133
TK 242
Ghi tăng giá vốn hàng bán hoặc phân bổ dần vào giá vốn hàng bán
Bài tập thực hành số 4 
• Công ty An Phương tiến hành nâng cấp một bất động
sản đầu tư đã xuống cấp trầm trọng, chi phí phát sinh
gồm:
- Mua vật liệu xây dựng đưa vào sửa chữa 220 triệu
đồng, trong đó có thuế GTGT 20, đã thanh toán
bằng TGNH.
- Nhân công khoán cho nhà thầu 50 triệu đồng, thanh
toán bằng chuyển khoản.
- Chi phí khác bằng tiền mặt 10 triệu đồng.
• Công việc nâng cấp đã hoàn thành, làm thay đổi đáng
kể bất động sản so với ban đầu và giá cho thuê cũng
tăng lên 30% sau sửa chữa.
45
Bài tập thực hành số 5
• Bên thuê văn phòng thông báo một bên tường
nhà bị thấm. Công ty An Phương đã khoán cho
công ty xây dựng Hòa Bình thực hiện sữa chữa
với tổng chi phí là là 5,5 triệu đồng, trong đó có
thuế GTGT 10%, thanh toán bằng tiền mặt.
46
Khấu hao bất động sản đầu tư
47
TK 2147
TK 632
Lưu ý : Trường hợp BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, doanh
nghiệp không trích khấu hao mà xác định tổn thất do giảm giá
trị
Đánh giá tổn thất do giảm giá trị
48
TK 217
TK 632
BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán xác định tổn thất do
giảm giá trị (tương tự như việc xác định dự phòng giảm giá
của hàng hóa bất động sản)
Cho thuê bất động sản đầu tư
49
TK 632
TK 2147
TK 632
TK 11*, 331
TK 133
TK 3387
TK 11*, 131
TK 3331
TK 511
Bài tập thực hành số 6
• Doanh nghiệp cho thuê hoạt động bất động sản đầu
tư, thời hạn thuê là 1 năm, giá thuê chưa thuế
GTGT mỗi tháng là 10.000.000đ, thuế GTGT thuế
suất 10%. Theo thoả thuận bên thuê phải tiền thuê
mỗi đầu 6 tháng. Doanh nghiệp đã nhận đủ số tiền
thuê của 6 tháng đầu tiên.
• Chi phí môi giới cho thuê thanh toán bằng tiền mặt
500.000đ.
• Khấu hao hằng tháng phải trích cho TSCĐ này là
2.000.000đ.
50
Bán bất động sản đầu tư
51
TK 632
TK 217
TK 2147
TK 5117
TK 11*, 131
TK 3331
Trường hợp: không cần sửa chữa trước khi bán
Bài tập thực hành số 7
• Công ty CP ABC bán một bất động sản đầu tư có
nguyên giá là 1.200 triệu đồng, đã trích khấu hao
100 triệu đồng. Giá bán chưa thuế GTGT là 2.000
triệu đồng, thuế GTGT 10%, đã thu bằng chuyển
khoản.
52
Sửa chữa BĐS đầu tư để bán
53
TK 1567
TK 217
TK 2147
TK 154
TK 11*, 152, 
331, 334,
TK 133
Bài tập thực hành số 8
• Sau thời gian đầu tư BĐS, doanh nghiệp quyết
định cải tạo, sửa chữa khu nhà quận 9 để bán
theo hợp đồng đã ký kết. Bất động sản này có
nguyên giá là 1.020 triệu đồng, đã trích khấu hao
20 triệu đồng.
• Chi phí thuê ngoài nâng cấp thanh toán bằng
chuyển khoản 44 triệu đồng, trong đó có thuế
GTGT 4 triệu đồng. Công việc cải tạo đã xong,
sẵn sàng để giao cho khách hàng.
54
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
• BĐS đầu tư BĐS CSH sử
dụng
• BĐS CSH sử dụng BĐS đầu
tư
• BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS
• Hàng hóa BĐS BĐS đầu tư
55
BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng
56
TK 217
TK 2147
TK 213
TK 211
TK 2141, 2143
Trường hợp BĐS đầu 
tư đang nắm giữ chờ 
tăng giá khi chuyển 
thành BĐS chủ sở 
hữu sử dụng thì không 
có bút toán số 2
Khi CSH bắt đầu sử dụng
1
2
BĐS chủ sở hữu sử dụng BĐS đầu tư
57
TK 217
TK 211, 213
TK 2141, 2143
Khi CSH kết thúc sử dụng TS
TK 2147
Trường hợp chuyển 
thành BĐS đầu tư nắm 
giữ chờ tăng giá
TK 
211,213
TK 217
TK 2141
1. Công ty Đất Xanh quyết định ngưng việc cho thuê
khu văn phòng ở quận 7, chuyển thành phòng giới
thiệu sản phẩm. Khu văn phòng cho thuê này có
nguyên giá 3.000 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng
đất là 2.000 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà
trên đất 1.000 triệu đồng, đã khấu hao đến thời
điểm hiện tại là 500 triệu đồng.
2. Chi tiền mặt quét vôi lại toàn bộ khu văn phòng 12
triệu đồng, kế toán phân bổ vào chi phí trong 1
năm.
58
Bài tập thực hành số 9
59
TK 217
TK 1567
BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS
TK 217
TK 1567
Hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư
TK 2147
CSH bắt đầu triển khai mục đích bán CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động
BĐS đầu tư và Hàng hóa BĐS 
Bài tập thực hành 10
• Công ty Hoà Phát có một văn phòng đang cho
thuê. Giá trị toà nhà 1.240 triệu đồng, hao mòn
luỹ kế là 120 triệu đồng.
• Khi kết thúc hợp đồng thuê, công ty Hoà Phát
không tiếp tục cho thuê, đăng báo để bán văn
phòng trên.
Yêu cầu: Định khoản kế toán chuyển đổi mục đích
nắm giữ tài sản trên.